Kanuna Aykırı Kira Sözleşmesi

Question

Birr avukatin dairesini kiralamak üzere kapora verdim. Kirada, tasinma tarihi ve depozitoda gibi konularda anlasmistik. Ancak avukat emlakçi araciligiyla beni ofisine çagirdi ve kendi hazirladigi bir kira sözlesmesini imzalamam gerektigini söyledi.

Sözlesme metnini talep ettigimde gelince görebilecegimi söyledi. Israrli talebim üzerine whatsapp tan sözlesme metnini gönderdi. Sözlesmeyi okudugumda hukukçu olmama ragmen borçlar hukukuna açik olarak aykiri maddeler tespit ettim. Kanunda belirli taleplerin sözlesmeye konulmasi halinde geçersiz oldugu yaziyor. Örnegin: kira zamminin TÜFE yi geçemeyecegi kanunda yazarken sözlesmede en az %8 kira zammi yazilmis. Bir kira ödenmediginde tüm yillik kirayi pesin ödemem gerektigi de yaziyor. Bu da kanunda yasaklanmis. Ayrica sözlesmede evin plastik boyali olarak teslim edildigi belirtiliyor. Bunu sordugumda boyayi kendiniz yapacaksiniz dediler. Ama yine de sözlesmenin ayni kalmasini istiyorlar. Endişelenmememi, ileride boya vs istemeyeceklerini sözlü olarak belirtiyorlar. Her bir kanuna aykırı maddeyi 6098 sayılı Borçlar Kanunu'na muhalefet ettiğini ve sözleşmeden kaldırmamız gerektiğini karşı tarafa yazılı olarak bildirdim. Emlakçılarda standart olarak bulunan sözleşmelerden imzalamak istediğimi belirttim. Ancak sözleşmede değişiklik yapmayacağını emlakçı aracılığıyla ima etti. Benden önceki kiracının da aynı sözleşmeyi imzaladığını sözlü olarak öğrendim.
Anlastigimiz düsündügüm için kaporayi banka havalesi seklinde ödemis bulundum. Ayrica tüm hazirliklarimi ve planlarimi tasinacak sekilde yapmis olup baska evlere bakmayi biraktim.
Bu şekilde imzalanan bir sözleşmede, kanuna açıkça aykırı olan ve kanunda hükümsüz olduğu belirtilen maddelerin bir bağlayıcılığı olur mu?

Anladigim kadariyla burada sözlesme dayatmak suretiyle haksiz kazanç elde etme niyeti var. Bu durumda kanuni haklarim nelerdir? Bu kişinin mesleği gereği hukuka uygun hareket etme konusunda daha titiz davranması gerekmez mi?  Kişinin kanuna aykırı sözleşme dayatmasının hukuki bir sonucu var mıdır?
İlginiz için teşekkür ederim

Answer 1

346. madde tacir sıfatını taşıyan kişiler hakkında 2020'ye kadar uygulanmaz, yasal istisnası var. Bunun dışında emredici olduğundan aksi kararlaştırılamıyor.Siz orayı ticarethane olarak mı kullanacaksınız?

2 dediğiniz madde de pek uygun gözükmüyor. 305'e aykırı.

Meslektaş ya bu maddelerin geçersiz olduğunu bilmiyor, ya biliyor ama umursamıyor ya da benim bilmediğim birşey biliyor.

Diyelim ki sizi dava etti muacellikten dolayı kazanırsınız.

Answer 2

Vay be borçlar hukuku bilen avukat yok mu?

Answer 3

Dediğiniz gibi kanuna aykırı sözleşmeler geçersiz olur, hakim geçersiz maddeleri göz ardı eder. Sözleşmeyi görmeden neresi yanlış neresi doğru yorumda bulunamam. Sizin bulduğunuz yanlışlıkların da ne kadar yanlış olduğu bilinemez çünkü bekli yargıtay uygulaması o yönde sözleşme kurulmasına izin veriyordur. Avukatı kendi isteğinize getirmek zor olacağından ya kabul edeceksiniz ya da vazgeçip kaporayı geri isteyeceksiniz.

Answer 4

İlginiz için teşekür ederim.
Yukarıda örnek olarak verdiğim gibi kanunda geçersiz olduğu açıkça yazılmış maddeler vardı. Cevabınızda aklıma takılan bir nokta oldu. Yargıtay uygulamaları böyle durumlarda kanunun üstünde olabiliyor mu? Aşağıda iki örnek veriyorum:

1. Kiracının kirayı zamanında ödememesi halinde 1 yıllık kira bedeli muaccel olacaktır

İlgili kanun:
IV. Kiraci aleyhine düzenleme yasagi
Madde 346- Kiraciya, kira bedeli ve yan giderler disinda baska bir ödeme yükümlülügü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamaninda ödenmemesi hâlinde ceza kosulu ödenecegine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacagina iliskin anlasmalar geçersizdir.

Böyle bir durumda yargıtay sözleşme maddesini kanunun üzerinde olarak değerlendirebiliyor mu? Bu durumda insanlar ikna edildiği sürece kanuna aykırı taleplerde bulunabiliniyor mu?

2. Kiracının kusuru olsun veya olmasın evde herhangi bir sebeple zarar meydana geldiğinde, kiralalandan istifade edilemese bile kira bedeli alınmaya devam edilecektir.

Bknz 6098 sayılı kanun 305-309. Maddeler

Answer 5

Konutu ticarethane için değil kişisel olarak oturmak için tutacağım.
2. Maddeyi ve iki maddeyi daha sözleşmeden çıkardık. Son olarak yukarıda verdiğim 1. Maddeyle beraber toplam iki geçersiz madde ile sözleşmeyi imzaladık. Karşı tarafa kanun maddesinden haberdar olup bağlayıcı olmadığını yazılı olarak da belirttim. Buna rağmen imzalamış olmamın bir bağlayıcılığı veya sakıncası (aykırı hüküm olduğunu bilip de imzalamamın) olur mu?

Anladığım kadarıyla bu tür maddeleri kiracıyı ve kefili korkutup kirayı düzenli ödemeleri için koyuyorlar. Durum böyleyse ülkemizdeki hukuk açısından 2 şekilde üzüntü verici. Birincisi hukuk adamları bile yasaların ve hukuk sisteminin kendilerini art niyetli kiracılardan koruyamayacağını düşünüyor. İkincisi etik açıdan çok yanlış bir durum. Bir hukuk adamı karşısındaki kişinin yasaları bilmediğini tahmin edip, kendisini garantiye almak adına da olsa kanuna aykırı hükümleri sanki geçerliymiş gibi yazıp kendisi de imzalıyor.
Bu konu başıma geldikten sonra farklı emlakçıların sözleşmelerini inceledim. Emlakçılıkla ilgili dernek ve kuruluşlarca avukatlara hazırlatıldığı söylenen bu sözleşmelerde de en az 1 tane geçersiz madde bulunuyor.
Anladığım kadarıyla kanuna aykırı sözleşme düzenlemeye karşı hukuken bir yaptırım yok. Menfaat kaybınız olduğu zaman (suç oluşursa) ve bundan haberdar olacak kanun bilginiz olduğu zaman mı hukuken bir karşılığı oluyor?
İnsanımız toplumsal bir sözleşme olan yasaları benimseyebilse, her durumda iltimas aramak yerine kanunlara ve hukuk sistemine uymanın kendisine zarar getirmeyeceğini, aksine herkesin yaşam kalitesini artıracağını anlayabilse çok daha ileri bir hukuk sistemimiz olabilir.

Answer 6

Siz O evi hiç tutmayın. Şimdiden herkesin standart bir kırtasiyeden aldığı sözleşmeyi  bile yapmıyor özel şartlar sunuyorsa zararlı cıkarsızınız