Merhaba,
Tarafınız ile mezkur müteahhit arasında imzalanmış ve tarafınızca adi yazılı sözleşme usulünce yapıldığı belirtilmiş olan sözleşme Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesidir. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi karma yapılı sözleşme olup taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin özelliklerini göstermektedir. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmeleri, 1512 Sayılı Noterlik Kanunu m.60/3 ve m.89 uyarınca resmi yazılı şekilde yapılmakla geçerlilik kazanır. Ancak hukuken geçerli olan bir taşınmaz satış vaadi veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, vaad edilen tarafa vaad eden tarafı ifaya zorlama hakkı verecektir.
Hal böyle iken adi yazılı sözleşmelerin salt kanuni yorumla geçerli olmadığını belirtmek isteriz.
Öte yandan, uygulamada oldukça sık bir şekilde başvurulan Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde mutad prosedürün adi yazılı sözleşmeler üzerinden ilerlemek olduğu, kanunlarda belirtilen resmi yazılılık şartının işletilmediği artık mahkemelerin de malumu olduğundan, mahkemeler adi yazılı sözleşmelere de itibar etmektedirler. Her ne kadar Yargıtay'ın ilgili dairelerine de sirayet etmekteyse de bu yönelim herhangi bir kanun değişikliği veya içtihadı birleştirme kararı gibi bağlayıcı bir hükümle desteklenemediğinden uygulamada bir yeknesaklık söz konusu olmayıp halen farklı mahkemeler farklı yorumlar yapabilmektedir.
Yaptığınız sözleşmenin geçerlilik durumunu bu şekilde değerlendirdikten sonra konunun esasına geldiğimizde;
İnşaat firmalarının eserlerini meydana getirmek adına evvela kredi kuruluşlarına gittikleri, buralardan aldıkları krediler karşılığında ise taahhüt ettikleri ve mülkiyeti henüz kendilerinde olan taşınmazları teminat olarak gösterdikleri, eser tamamlandıktan sonra iş sahiplerine anahtar teslimi gerçekleştirdikleri, iş sahiplerinin taşınmazı kullanıp semerelerinden faydalandıkları ve fakat tapu tescili gerçekleşmediğinden tasarruf yetkisini haiz olmadıkları, bunun sebebinin de taşınmazı iş sahibinin muvafakati veya bilgisi haricinde kredi kuruluşuna teminat olarak gösteren taahhüt firma/şahıslarının güttükleri iş politikaları veya duydukları mahcubiyetten kaynaklanan tescilden imtina etme tutumu olduğu her geçen gün daha sık bir şekilde karşımıza çıkmaktadır.
Hal böyle iken her ne kadar iş sahibi ile müteahhit arasında anahtar teslimi gerçekleşse ve taşınmaz iş sahibi tarafından kullanılmaya/faydalanılmaya başlansa da tapu tescili gerçekleşmediği müddetçe mülkiyet müteahhit üzerinde kalmakta, dolayısıyla iş sahibi kullanmakta olduğu ve aslında maliki olması gerektiği taşınmazı tüketememekte (satış,bağış v.b.), bu hak müteahhit üzerinde olduğundan, müteahhitin taşınmazı satma tehdidi ile mücadele etmek zorunda kalmaktadır.
Dayanağını 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesinde bulan ve hukukumuzda "iyi niyetli üçüncü şahsın kazanımlarının korunması ilkesi" olarak tabir edilen durum karşısında malik sıfatıyla hareket eden ve bu durum tapu sicilince de tasdik olunan müteahhit şayet taşınmazı olaylardan habersiz bir üçüncü şahsa satar ise üçüncü kişinin kazanımı korunacaktır. Hal böyle olunca da iş sahibinin son derece aleyhine olan bir durum ortaya çıkacaktır.
Bu gibi durumları önlemek adına tarafınızca vakit kaybetmeksizin dava açılması gerekmektedir. Tarafınızdan ek para talep eden müteahhide fazladan hiçbir ödeme yapmaksızın (eksik bıraktığınız 100.000- TL'lik kısmın ödenmesinde bir sakınca yoktur.) İpotek Fekki ve Tescile İcbar istemli bu davada evvela ihtiyati tedbir istenip taşınmazın satılması önlenmeli, ilerleyen vakitlerde ise davanın gidişatı uyarınca ihtiyati haciz yoluna başvurularak zararlarınızı karşılayacak miktarın yok edilmesi ihtimali ortadan kaldırılmalıdır.
Teknik ve girift hususları bünyesinde barındıran bu uyuşmazlık hakkında detaylı görüşmek için tarafınızla bilahare ve ayrıca görüşmenin en sağlıklısı olacağına inanmaktayız. Profilim üzerinden tarafımla iletişime geçebilirsiniz.
Geçmiş olsun dileklerimle, selamlar.